En un caso que evidencia los conflictos recurrentes en el mercado de alquileres, una familia inquilina en la ciudad de Córdoba tomó una drástica decisión. Tras invertir tiempo y dinero en mejoras para una vivienda recién construida, y ante la negativa del propietario a reconocerlas, desmanteló cada cambio y devolvió el inmueble a su estado original, incluso tapando una pileta y extrayendo un limonero.

La propiedad, un dúplex de estilo moderno en el noroeste de la capital cordobesa, había sido alquilada hace tres años cuando aún estaba a medio terminar. El patio era apenas un cúmulo de tierra y el agua de lluvia se acumulaba sin desagüe. Además, las aberturas del piso superior no contaban con rejas, a pesar de estar en una zona con problemas de inseguridad.

La familia, con anuencia verbal de la inmobiliaria, encaró una serie de mejoras: nivelaron el patio, colocaron champas de césped de alta calidad, instalaron un desagüe, construyeron una pileta de material con iluminación, un fogonero y colocaron rejas en la planta alta. También plantaron un limonero que floreció durante su estadía en el domicilio.

Al vencer el contrato, los inquilinos intentaron negociar una reducción en el monto del alquiler o algún tipo de reconocimiento económico por las obras, que claramente habían elevado el valor del inmueble. Pero la respuesta fue tajante: “El dueño no está interesado en nada de eso”, les comunicaron desde la inmobiliaria. Nunca hubo contacto directo con el propietario.

Ante la negativa, decidieron “deconstruir” cada una de las mejoras. Contrataron operarios, levantaron las champas, retiraron baldosas, extrajeron el limonero y las rejas, desmantelaron el fogonero y taparon la pileta a golpes de maza, dejando todo cubierto de tierra. El resultado fue una casa igual a la que habían recibido, sin ningún agregado.

Fuentes cercanas a los protagonistas contaron que fue un proceso extraño y doloroso, pero que no dudaron en “revertir” su inversión cuando quedó claro que no habría compensación alguna.

Este caso, aunque llamativo, no es aislado. Se repite cada vez con más frecuencia en un mercado tensionado tras la derogación de la ley nacional de alquileres. 

Un informe reveló cuál fue el formato más utilizado por propietarios e inquilinos en agosto 2024.

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Tras la derogación de la Ley de Alquileres, creció un 178% la oferta de locaciones disponibles en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, en los últimos dos meses, los propietarios optaron por volcarse a la venta de dichos inmuebles.

Se trata de una respuesta al crecimiento de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, el cual favoreció las operaciones de compra-venta en el mercado inmobiliario, por sobre el arrendamiento.

En este marco, el valor de los alquileres aumentó un 5,3% promedio en agosto, según el observatorio del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba). ¿Qué pasó con la modalidad de contrato?

Alquileres: la modalidad de contrato más utilizada en 2024

La derogación de la reglamentación además de dejar a libre elección la fórmula de actualización y la duración de los contratos, también queda a disposición la posibilidad de firmarlo en otra moneda diferente al peso.

Según el último relevamiento realizado sobre la plataforma Zonaprop, más de la mitad de los avisos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires están publicados en dólares: 51% se encuentran en moneda extranjera, por sobre el 49% en pesos.

"El 88% de los barrios registra una caída en los precios medios de alquiler en dólares. San Telmo presenta una caída del 20% en los precios a nivel interanual y Puerto Madero es el barrio que mantiene relativamente estable el precio medio", detallan en el informe.

Además, indicaron que en el período de enero-febrero fue el momento donde más departamentos en dólares se encontraban publicados, manteniendo una tendencia alcista hasta junio.

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¿Cuánto cuestan los alquileres en CABA?

Según los datos de Zonaprop, un monoambiente de 40 m2 se alquila por $ 407.026 por mes en la Ciudad de Buenos Aires. Mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor promedio de $ 485.881 al mes.

Los barrios con más oferta, al momento, son Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta, Barrio Norte y Puerto Madero que, en conjunto, agrupan el 61% del total de la oferta publicada en los principales portales.

Se trata de un cambio importante que afecta a los más de 8 millones de inquilinos.

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El presidente electo, Javier Milei anunció sus primeras medidas económicas entre las que destacó que derogará la Ley de Alquileres para que los contratos se puedan pactar libremente. e trata de un cambio importante que afecta a los más de 8 millones de inquilinos.

En declaraciones, Milei afirmó que esa norma hay que “derogarla y entender que es un contrato entre partes”.

“Lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”, afirmó el líder libertario. Milei destacó además que los contratos se podrán pactar “en cualquier moneda”. “La libertad monetaria es parte de las cosas en las que queremos avanzar”, concluyó el presidente electo.

Lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger, afirmó Javier Milei .

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El 11 de octubre pasado, la Cámara de Diputados logró la aprobación de la reforma de la Ley de Alquileres que fue sancionada en junio de 2020. Los cambios principales al proyecto impulsado por senadores de Unión por la Patria. Vale recordar que el líder de la Libertad Avanza votó en contra de la modificación de la Ley de Alquileres.

Noticia en desarrollo._

Fuente: AF

Este martes se publicó en el Boletín Oficial el decreto que convalida las modificaciones aprobadas en el Congreso. Las mismas comenzarán a regir a partir del miércoles en todos los contratos locativos que se firmen.

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El Gobierno nacional promulgó este martes los cambios al código Civil con respecto a los contratos de alquiler. Estas modificaciones, que se conocen como ley de Alquileres, entrarán en vigencia a partir del miércoles 18 de octubre, 24 horas después de su publicación en el Boletín Oficial.

Con la nueva ley, el Congreso dejó expresamente prohibido que los contratos de alquiler se puedan expresar o cobrar en moneda extranjera. Además, se decidió mantener el plazo mínimo de locación por tres años, excepto en los casos de los alquileres con fines de turismo que podrán ser temporales.

El cambio más importante de la nueva normativa tiene que ver con la forma de actualizar los alquileres. Con la ley anterior el valor del contrato se actualizaba por año y bajo el Índice para Contratos de Locación (ICL). A partir del nuevo texto, las actualizaciones pasan a ser semestrales y bajo el coeficiente “Casa Propia” que elabora todos los meses el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

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Además, Diputados y Senadores sumaron una serie de incentivos para quienes ponen los inmuebles en alquiler. En el caso de ser monotributistas, si no poseen más de tres actividades simultáneas y tienen menos de tres unidades para explotar, se considerará como si tuvieran un solo departamento en alquiler.

Lo mismo pasa con quienes tienen hasta dos inmuebles, que quedarán exentos del pago del Monotributo. En tanto que quedarán exentos de Bienes Personales quienes tengan inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados.

Con la promulgación de la ley es preciso aclarar que los contratos vigentes no tendrán modificaciones hasta la fecha de modificación. En tanto que todos los acuerdos entre inquilinos y propietarios que se firmen a partir del próximo miércoles 18, deberán tener en consideración las modificaciones. R3.

En los últimos días, trascendió la información que indica que el Gobierno estudia el marco jurídico aplicable para suspender la vigencia de la Ley de Alquileres. A algunos meses de su puesta en vigor, dio como resultado un aumento del precio de las locaciones a causa de una contracción de la oferta de inmuebles.

La decisión se habría tomado durante un encuentro entre el presidente, Alberto Fernández, y el ministro de Economía, Sergio Massa, en el que se analizó este tema como una cuestión prioritaria. Ante esta versión, la oposición reclama que se resuelva en el Congreso.

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¿En qué situación quedan inquilinos y locadores?

En el año 2019, con el consenso de ambos partidos, fue votada la nueva Ley en el Congreso y entró en vigencia en julio de 2020. Lamentablemente, “el objetivo de la Ley a tres años de su aplicación no se cumplió. Al contrario, los efectos fueron negativos”.

Ezequiel Silva, abogado, explicó a Radio Rafaela que esta información “generó una gran incertidumbre que llegó a que muchos propietarios sacaran inmuebles de la oferta para destinarlos solamente a venta o incluso al alquiler diario que es a valor dólar. Con esto, ante la misma o mayor demanda de gente que necesitaba alquilar, el primer efecto negativo fue el inmediato aumento en las pretensiones de los propietarios para alquilar”.

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Sumado a esto, la Ley tuvo muchas modificaciones, pero hay dos que son las que más resuenan. Esas mismas son las que se están tratando de modificar. La primera es el plazo mínimo legal del contrato de alquiler que, con anterioridad, era de dos años y se elevó a tres.

El otro punto muy importante es la forma en la que se tiene que actualizar el precio del contrato locativo destinado a vivienda habitación. “Se privó de la libre voluntad a las partes y se determinó que esa actualización se debía hacer anualmente a través de un índice que publica el BCRA que contempla dos variables: el aumento de alimentos es decir la inflación y la variación de la remuneración de los empleados”, explicó el abogado.

“Todos conocemos el contexto inflacionario. Este índice produce actualmente un incremento exponencial de los precios”.

Por todo ello, a los inquilinos se les hace imposible pagar los alquileres. Del otro lado se encuentran los propietarios, que tienen un capital inmovilizado con una renta que, en proporción al capital, es baja. “Esta Ley no conforma ni a unos ni a otros, ni a los inquilinos que no pueden pagar ni a los propietarios que consideran que lo que cobran es bajo”.

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Un problema, muchas aristasEste problema que abarca muchas líneas: déficit habitacional, carencias de créditos para acceder a la vivienda propia, gran demanda de alquiler. “Con este marco normativo que fracasó, estamos en un problema serio”, dijo Ezequiel Silva.

“Debo decir que, desde que esta ley se dictó, hace casi tres años ya hubo más de 25 proyectos de reforma que tomaron estado parlamentario, pero no fueron sancionados. Estas modificaciones de fondo son políticas de Estado que pueden llevar muchos años y en el mientras tanto debe haber un marco normativo que regule esta situación”, añadió.

“Esta Ley no tuvo los frutos deseados, generó una enorme incertidumbre y la incertidumbre genera inseguridad jurídica”.

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La situación actual: ¿DNU, sí o no?Desde el punto de vista legal, toda ley puede ser derogada mediante el dictado de otra ley. Las leyes surgen del Congreso, “por lo tanto lo que circula a través de los medios periódicos que indica que el Poder Ejecutivo a través de un DNU deje sin efecto esta Ley, no podría porque tendría grandes visos de inconstitucionalidad”.

Un Decreto de Necesidad y Urgencia no puede anular una ley. Como consecuencia, debería dictarse una nueva ley que derogue la vigente, la 27751.

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Contratos actualesAl mismo tiempo, surgen otros interrogantes. ¿Qué sucederá con los contratos que fueron dictados en el marco de la Ley actual? El abogado Ezequiel Silva aclaró que toda ley que se dicta rige para el futuro, con lo cual, prima facie debería decirse que los contratos celebrados ese marco deberían seguir rigiendo por los términos y condiciones que las partes convinieron. Por otro lado, los nuevos contratos que se puedan dictar en el marco de la nueva ley, regirán por la esa norma.

“Todo genera incertidumbre y desigualdad”. Sin embargo, para llevar claridad, explicó: “hoy en día, más allá de lo que surge en los medios periodísticos, la Ley vigente es la 27551. Esto quiere decir que todo contrato con destino habitacional tiene que tener un plazo de tres años, la actualización es anual y conforme al índice del Banco Central. En estos casi tres años de vigencia, el incremento de los alquileres fue más o menos del 245 al 250% consecuencia del proceso inflacionario que estamos viviendo”.

Un día después de que se anunciara que el Ejecutivo nacional busca “derogar o suspender” la actual Ley de Alquileres, entre propietarios e inquilinos reina la incertidumbre y la zozobra. Unos buscan proteger el valor por el cual alquilan su inmueble, mientras que otros sienten que quedaron totalmente en manos de un mercado voraz y despiadado.

Este lunes, el Ministro de Economía, Sergio Massa, reiteró al presidente Alberto Fernández su intención de derogar la Ley de Alquileres, la cual entró en vigencia en julio de 2020 y ha sido objeto de críticas y daños significativos al sector por su ineficacia.

Tanto el presidente Fernández como el Ministro Massa estarían de acuerdo en avanzar hacia la eliminación de la ley, la cual fue originalmente impulsada por el diputado de Juntos por el Cambio, Daniel Lipovetzky.

En ese contexto, PERFIL consultó a Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, quien se mostró alarmado por las consecuencias que podría traer la suspensión de la normativa para los inquilinos, así como a Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, quien defendió otros puntos de la controversia.

La falta de claridad del Gobierno a la hora de anunciar

Como sucede con otros anuncios del Ejecutivo nacional, este no fue la excepción. Al no dejar en claro si es “una suspensión o una derogación” lo que se planea ejecutar, la incertidumbre se apoderó tanto de inquilinos como de propietarios.

“Este tipo de rumores que no dejan en claro qué es lo que va a ocurrir, si van a suspender la ley, o alguna parte, no genera nada bueno. Hoy recibimos llamados de inquilinos que iban a firmar contrato y suspendieron la firma porque el propietario quedó a la expectativa de qué será lo que ocurre con esto”, comentó Ricardo Botana en diálogo con PERFIL.

Y agregó: “Estos rumores no le hacen bien al inquilino, que es la parte más débil. Estaría bueno que salieran a aclarar qué es lo que va a suceder para no generar esta sensación que no repercute de buena forma en la parte más débil que son los locatarios”.

¿Cómo afecta la suspensión de la ley a quienes están por renovar o por alquilar?

Botana explicó que, en caso de que se suspenda la ley, lo que se aplicaría es como estaba con anterioridad, es decir "que el canon locativo lo parten libremente las partes. Eso funcionaba en forma parcial antes de la ley (vigente) con otro tipo de situación del mercado en el que se fijaban cánones locativos fijos con aumentos semestrales, pero el inquilino sabía lo que iba a pagar”, advirtió.

“Ahora, en este contexto, que se suspenda la ley, la verdad que no resulta bueno. Con una inflación descontrolada y justamente librada a la libertad de las partes, los precios pueden subir muchísimo. Ahí el inquilino se quedaría sin ningún tipo de defensa”, lamentó la persona entrevistada.

Luego propuso: “El cambio debería ser paulatino, pensarse bien a mediano plazo cuál sería el impacto de la medida, pero desde ya, en lo inmediato, no sería bueno para el inquilino porque en este contexto económico no lo veo viable que se vuelva a la libre negociación”.

La incertidumbre no solo afecta a los inquilinos

“Estos temas siempre generan mucha incertidumbre y malestar tanto para el inquilino como para el propietario porque no saben qué hacer”, indicó por su parte Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina en declaraciones a PERFIL.

“El mercado está muy complejo porque prácticamente no hay oferta o es muy limitada, entonces es muy difícil encontrar soluciones. Los legisladores lo saben, por eso son muy cuidadosos a la hora de modificar algo”, advirtió.

“Desde la Cámara Inmobiliaria de Argentina vamos a tener una reunión en el Colegio de Abogados para discutir el tema del arbitraje e intentar aportar, junto con otros colegios, un par de modificaciones o un proyecto completo nuevo para la Ley”.

¿Cuáles serían las modificaciones?

En la mirada de Bennazar, una de las modificaciones propuestas por la Cámara es reducir la duración de los contratos de tres a dos años; incluir varios índices de actualización alternativos, como el coeficiente valor salario sin inflación; y actualizar el contrato cada 6 meses en lugar de cada año como máximo. “Estos son parámetros fundamentales que planteamos”, dijo.

Y en esa línea señaló que la suspensión de la Ley tendría un impacto positivo en el mercado inmobiliario como señal, pero resultaría una incógnita para el alquiler habitacional y podría reducir la oferta hasta que no se aclare qué se va a fijar.

La Ley y el impulso de los propietarios por las plataformas

Cada vez hay menos departamentos en alquiler, pero cada vez hay más opciones para alquilar propiedades temporarias en moneda extranjera por días, semanas o meses. ¿Por qué cada vez es más difícil para los argentinos encontrar un lugar para alquilar?

“La Ley de Alquileres llevó a que muchos propietarios retiraran el alquiler, antes, durante y después de la pandemia, de sus inmuebles. Hoy, esos alquileres temporarios están en plataformas como AirbnB o Booking. Entonces, cuando el mercado se desequilibra, se buscan soluciones y hoy esa es una opción. Mañana será otra”, comentó Bennazar sobre este fenómeno.

Por su parte, Botana agregó: “Hoy el mercado para quienes buscan alquilar está muy complicado por la escasa oferta debido a varias cuestiones, como el avance de estas plataformas como AirbnB, que poco a poco se fueron comiendo el mercado del alquiler común”.

"En los grandes centros urbanos, que están cerca de facultades y hospitales, es muy factible que las viviendas ubicadas en esas áreas caigan en esas plataformas porque, obviamente, presentan una rentabilidad mucho más alta. El propietario recibe moneda extranjera y se expone al riesgo de alquilarle a personas que no conoce. Esto ha derivado en una disminución de la oferta", añadió.

"Entonces, en caso de que se suspenda la ley de un día para otro y se deje librado a la voluntad de las partes el canon locativo, con este contexto inflacionario, puede dejar desprotegido al inquilino", comentó. "Esto se debe a que el propietario va a querer resguardarse de forma brutal, mientras que el arrendatario no va a poder pagar semejante aumento", adelantó.

Cabe recordar que para los inquilinos ya es muy complicado pagar el aumento anual del 85%. "De esta manera, es difícil imaginar cómo sería si se suspendiera la ley. Sería muy difícil", concluyó Botana.

Fuente:Perfil

El Gobierno estudia el marco jurídico aplicable para suspender la vigencia de la Ley de Alquileres que, a menos de dos años de su puesta en vigor, dio como resultado un aumento del precio de las locaciones a causa de una contracción de la oferta de inmuebles.

La decisión se habría tomado durante un encuentro entre el presidente, Alberto Fernández, y el ministro de Economía, Sergio Massa, en el que se analizó este tema como una cuestión prioritaria.

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Si bien el Poder Ejecutivo tiene la voluntad de avanzar en ese sentido, la traba es cómo lograr legalmente la suspensión de la norma que fue sancionada en el Congreso. Para tal fin se estaría estudiando la posibilidad de un Decreto de Necesidad y Urgencia.

La Ley, que fue aprobada en noviembre de 2019 y entró en vigencia siete meses después, estableció una serie de condiciones que llevó a los dueños de departamentos a optar por no poner su propiedad en alquiler.

Entre los puntos más cuestionados es la extensión del plazo de vigencia de los contratos a tres años, la forma de actualización anual del valor de los alquileres, y la aplicación de un índice para establecer esos aumentos.

Los obstáculos y riesgos que pasaban a correr los propietarios hicieron que estos decidieran quitar sus inmuebles del mercado e incluso en muchos casos los pasaran a alquileres temporales, donde la ley no tiene injerencia.

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La norma comenzó a mostrar sus falencias a poco de su implementación y en consecuencia distintas fuerzas políticas presentaron en el Congreso decenas de proyectos para modificarla, pero nunca se alcanzó el consenso necesario.

La aplicación del índice de actualización de los valores anualmente provoca que los inquilinos deban afrontar aumentos que por estos días se acercan al 100% de un mes a otro, rompiendo cualquier presupuesto. El Índice de Contrato de Locaciones (ICL) se conforma con la evolución del RIPTE (evolución de salarios) y de la inflación.

Además, los propietarios que recuperan su inmueble y deciden ponerlo nuevamente en alquiler piden un monto mensual muy elevado para cubrirse de la evolución de la inflación.

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