El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno nacional que introduce importantes modificaciones para propietarios, inquilinos y ocupantes de inmuebles.

La propuesta fue aprobada por 37 votos afirmativos y 33 negativos y ahora deberá continuar su tratamiento en la Cámara de Diputados. En consecuencia, los cambios todavía no están vigentes.

Uno de los ejes centrales es la agilización de los procesos de desalojo, tanto ante ocupaciones ilegales como en determinados conflictos derivados de contratos de alquiler.

En casos de inmuebles usurpados o tenencias precarias, el proyecto habilita al juez a disponer la entrega inmediata de la propiedad cuando considere verosímil el derecho invocado por quien reclama el inmueble y se presente la caución correspondiente.

El magistrado podría intimar a la devolución del inmueble dentro de las 72 horas, siempre que el propietario acompañe documentación que permita acreditar su derecho sobre la vivienda, terreno o campo.

Además, la reforma busca llevar estos conflictos a un procedimiento sumarísimo, es decir, uno de los mecanismos judiciales más breves previstos en el Código Procesal Civil y Comercial.

Para los contratos de vivienda, antes de iniciar una demanda por falta de pago el propietario deberá intimar previamente al inquilino y darle al menos 10 días para regularizar la deuda.

Ese plazo fue ampliado durante el tratamiento legislativo, ya que la propuesta original contemplaba únicamente tres días.

La notificación podrá efectuarse en el domicilio declarado en el contrato y deberá establecer las condiciones para cancelar lo adeudado. Si el incumplimiento continúa, quedará habilitada la acción judicial de desalojo.

Otro cambio establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves cuando el inquilino pretenda devolver el inmueble, aunque podrá dejar constancia de las deudas pendientes y reclamarlas posteriormente.

En los procedimientos que involucren a niños, adolescentes o personas en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos de protección correspondientes para procurar una solución habitacional transitoria, sin que eso implique detener definitivamente la causa.

El proyecto también modifica la legislación nacional de expropiaciones y establece que la declaración de “utilidad pública” deberá interpretarse de manera restrictiva.

El Estado tendrá que justificar en forma concreta el objetivo perseguido y demostrar que la expropiación resulta idónea, necesaria y proporcional, cuando no existan alternativas menos restrictivas.

También se introducen modificaciones en los mecanismos para determinar las indemnizaciones y resolver diferencias sobre el valor de los inmuebles alcanzados por una expropiación.

La iniciativa contempla además avanzar en la digitalización de los Registros de la Propiedad, permitiendo la presentación de documentación mediante herramientas electrónicas y buscando reducir los plazos administrativos.

También incorpora modificaciones al régimen de regularización dominial, conocido como Ley Pierri, para facilitar el acceso a la escritura en determinadas situaciones de posesión prolongada de una vivienda.

La versión finalmente aprobada por el Senado fue más acotada que la iniciativa originalmente presentada.

Antes de la votación quedó afuera el capítulo que planteaba modificar las restricciones para la compra de tierras rurales por parte de extranjeros. Durante el debate también fue retirado el apartado que proponía cambios a la Ley de Manejo del Fuego.

De esta manera, la media sanción quedó concentrada principalmente en desalojos, expropiaciones, regularización dominial y trámites vinculados con la propiedad inmueble.

El proyecto deberá ahora superar el tratamiento de la Cámara de Diputados para convertirse en ley. Hasta entonces, las modificaciones contempladas en el texto no tienen aplicación efectiva.

El Senado nacional debatirá una versión acotada del proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, cuyo punto principal es la agilización de los procesos de desalojo de viviendas, campos y terrenos.

La Cámara alta retomará el tratamiento este jueves desde las 14, después de que la discusión fuera suspendida el 16 de julio por las diferencias que generaba el capítulo vinculado con la extranjerización de tierras.

Ese apartado fue retirado del dictamen, al igual que los artículos relacionados con barrios populares. La iniciativa que llegará al recinto incluirá cambios en los procedimientos de desalojo, las expropiaciones, la Ley de Manejo del Fuego y la regularización de escrituras.

Al tratarse de un proyecto todavía sujeto al debate parlamentario, las modificaciones no se encuentran vigentes.

El denominado desalojo exprés se aplicaría principalmente en casos de inmuebles usurpados o de personas consideradas tenedoras precarias.

Según el dictamen, el juez podría ordenar la entrega inmediata de la propiedad cuando el derecho invocado por el demandante resulte verosímil y el propietario presente una caución juratoria.

Además, a pedido del titular del inmueble, el magistrado podría intimar a los ocupantes para que restituyan la propiedad dentro de las 72 horas.

Para avanzar con el procedimiento, el propietario tendría que acreditar mediante documentación que posee derechos sobre la vivienda, terreno o campo reclamado.

El proyecto contempla un procedimiento diferente para los contratos de alquiler.

Cuando exista una deuda, el propietario deberá enviar una carta documento o notificación formal y otorgar al inquilino un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la situación.

El período comenzará a contarse desde la recepción de la comunicación, que podrá enviarse al domicilio consignado en el contrato o mediante correo electrónico. La intimación deberá indicar también el lugar o mecanismo habilitado para efectuar el pago.

Si el incumplimiento continúa después de ese plazo, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo. La restitución del inmueble debería concretarse dentro de los diez días hábiles, de acuerdo con el texto que será debatido.

Otro de los cambios establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves cuando el inquilino decida devolver el inmueble.

Tampoco podrá imponer condiciones previas para aceptarlas. Sin embargo, tendrá la posibilidad de dejar asentado por escrito que existen alquileres, servicios, daños u otras obligaciones pendientes que serán reclamadas posteriormente.

Cuando en el inmueble residan menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.

Esas dependencias dispondrán de un plazo prudencial, que no podrá superar los diez días, para procurar una alternativa habitacional transitoria.

La intervención social no detendría el trámite judicial, aunque buscaría evitar que las personas vulnerables queden sin asistencia inmediata.

El proyecto también modifica las condiciones bajo las cuales el Estado puede expropiar una propiedad.

La declaración de utilidad pública deberá ser interpretada de manera restrictiva y el organismo que impulse la medida tendrá que justificar claramente sus motivos.

El dictamen establece un tope del 30 % para la indemnización por lucro cesante, mientras que los intereses se calcularían tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor y la tasa del Banco Nación a 30 días.

La transferencia definitiva de la propiedad no podría concretarse sin el pago de la indemnización. No obstante, el Estado tendría la posibilidad de solicitar judicialmente la posesión anticipada del bien.

Ante diferencias sobre la valuación, el juez podría requerir un informe del Tribunal de Tasaciones de la Nación.

La iniciativa propone derogar el artículo que impide durante 30 años modificar el uso de superficies incendiadas en zonas agropecuarias, pastizales, praderas, matorrales y áreas periurbanas.

En el caso de los bosques nativos, continuaría vigente la prohibición de cambiar el uso y el destino de las tierras afectadas por incendios.

Sin embargo, se eliminaría el plazo de 60 años establecido actualmente para esa restricción.

El proyecto habilitaría la presentación de documentación digital ante los Registros de la Propiedad de todo el país, una posibilidad que ya se encuentra disponible en algunas jurisdicciones.

También propone modificar la denominada Ley Pierri de regularización dominial, destinada a facilitar el acceso a la escritura de una vivienda única.

Según la iniciativa, podrían solicitar el beneficio las familias que demuestren una posesión pública, pacífica y continua del inmueble durante los diez años anteriores.

La aprobación de estos cambios dependerá del resultado de la votación en el Senado y del posterior recorrido legislativo que corresponda.